Tiskové zprávy
Oživení / obyvatelé Nikolajky: Obyvatelé protestují proti zohavení pražské čtvrti „U Nikolajky“
Plánovaný rozsáhlý bytový komplex se stovkou bytů, nebytovými prostory a 144 parkovacími stáními naruší urbanistický ráz celé čtvrti a povede k výraznému úbytku ploch zeleně. Stavební úřad má rozhodnout během několika následujících týdnů o výstavbě obytného souboru „Nová Nikolajka“ na Smíchově v Praze 5. Obyvatelé této lokality se snaží megalomanský projekt zastavit a přimět investora k volbě citlivějšího řešení, který ráz obytné čtvrti nezohaví.
Lokalita Nikolajka je jedním ze sedmi smíchovských svahů, na kterém během posledních sta let vyrostla vilová čtvrť plná zeleně. Poslední souvislý pás zeleně v této lokalitě, který lze bez nadsázky považovat za „plíce“ Smíchova, je ale v ohrožení. Stavební úřad po čtyřech letech totiž opět posuzuje návrh společnosti Central Group, která chce v této klidové a urbanisticky velmi hodnotné rezidenční lokalitě postavit rozsáhlý bytový komplex se stovkou bytů, nebytových prostor a 144 parkovacími stáními. Ústní jednání na vydání územního rozhodnutí tohoto projektu nazvaného Obytný soubor „Nová Nikolajka“ proběhlo v pondělí 10. listopadu. Existuje reálné nebezpečí, že tento necitlivý a megalomanský projekt bude nakonec prosazen.
Obyvatelé Nikolajky, kteří již čtvrtým rokem aktivně vystupují proti tomuto projektu, doufají, že Odboru územního rozhodování Prahy 5 výstavba nebude povolena. Stavba svými rozměry a kapacitou naprosto nevyhovuje charakteru okolní zástavby, kterou tvoří vily a viladomy obklopené zelení. Předložený projekt svým charakterem hrubě naruší urbanistický ráz celé čtvrti. Znehodnoceny by byly nejen přírodní prvky, ale veškerá kulturní a estetická i urbanistická hodnota současného souboru staveb,“ řekl Petr Kužvart, právník zastupující občanské sdružení Ateliér pro životní prostředí i některé rezidenty ze sousedství, který podporuje protesty obyvatel Nikolajky.
Územní plán Prahy předpokládá na Nikolajce „kobercové rodinné domy, skupinové rodinné domy a činžovní vily“. Definice činžovní vila přitom jasně říká, že se jedná o „samostatnou stavbu na vymezeném pozemku, nemovitost nepřevyšující čtyři nadzemní podlaží“. Jeden ze dvou domů, který chce postavit společnost Central Group, má však mít až šest podlaží a pojmout zhruba 296 obyvatel!
„Podle odborných propočtů navrhovaná výstavba zastíní sousední budovy, zhorší dopravní situaci ve čtvrti a negativně ovlivní ceny okolních nemovitostí,“ dodala známá módní návrhářka Klára Nademlýnská, která patří mezí místní rezidenty, kteří se stavbou nesouhlasí. Řešením by byla výstavba méně rozsáhlých objektů, které by citlivě zapadaly do okolí. „Pokud zde investor postaví několik viladomů obklopených zahradami, je vše v pořádku a úbytek plnohodnotných zelených ploch na rostlém terénu nemusí být markantní. Musí být proto vyhotoven projekt, který bude v souladu s urbanistickým charakterem prostoru Nikolajky i s regulativy územního plánu, nikoli jen komerčními zájmy investora,“ řekla Marie Udal, další z mnoha obyvatelů Nikolajky, kteří se snaží necitlivému projektu zabránit.
Existují nicméně oprávněné obavy, že investor, společnost Central Group, se bude snažit stávající necitlivou variantu prosadit ze všech sil, protože méně ambiciózní varianta není natolik investičně zajímavá. Investor totiž znovu zažádal o povolení, aniž by projekt výrazněji upravil. Podle obyvatel Nikolajky má však plán výstavby celou řadu zásadních trhlin, na které formou námitek poukázali v rámci probíhajícího územního řízení:
Nadměrná zátěž pro okolí
Rozsáhlý bytový komplex se stovkou bytů, nebytovými prostory a 144 parkovacími stáními představuje pro okolní zástavbu neúměrnou zátěž. Takové výrazné zvyšování míry využití území tím, že nová zástavba dosahuje limitů vytížení, je neadekvátní. Z hlediska urbanistického a architektonického stavu lokality je takové řešení neobhajitelné: vznik nesourodého konglomerátu původních staveb a nové zástavby zcela jiného charakteru, objemu, délky fasád a výšky provázený výrazným úbytkem ploch zeleně na rostlém terénu.
Zásah do památkové zóny
Stavební pozemek je součástí památkové zóny Smíchov, kterou vymezuje obecně závazný předpis, kterým je vyhl. č. 10/1993 Sb. HMP. Výslovným předmětem ochrany je podle něj urbanistická struktura zástavby lokality, historický půdorys a jemu odpovídající hmotová a prostorová skladba. Při stavebních činnostech v zóně je povinností zohlednit stávající měřítko zástavby i prostorové uspořádání a novostavby musí být přiměřené památkovému významu zóny. To předmětný záměr prokazatelně nesplňuje.
Názornou pomůcku ke zjištění výrazně rušivého a nepřijatelného dopadu navrhované stavby do stávající urbanistické a architektonické struktury zástavby v lokalitě dodal v rámci DÚR sám stavebník, když nechal zpracovat řezy a pohledy, jež vedle půdorysu dokonale ukazují několikanásobný rozsah půdorysu zamýšleného bytového souboru a výraznou délku fasád.
Kouzla s čísly u nevyhovujícího denního osvětlení
Projekt vykazuje také technické nedostatky. Plánovaný projekt například zastíní sousedící budovu tak, že poruší přípustnou normu ČSN 730580-2. Ze světelně technické studie Ing. Kaňky Ph.D (leden 2004) jasně vyplývá, že podmínky denního osvětlení a oslunění se výstavbou zhorší až pod úroveň požadovanou ČSN 730580-2, tedy způsobem, který zákon nepřipouští. Studie Ing. Kaňky, Ph.D., navrhuje zvětšit odstup mezi budovami o 25 metrů na celkovou vzdálenost 45 metrů.
Autoři projektu se s tímto faktem vyrovnali po svém – jejich studie předpokládá, že obyvatelé sousedních bytů budou mít pokoje vymalovány reflexní bílou barvou a zvětší svá okna. Namítané účelové manipulace se vstupními údaji a předpoklady v novější studii (STOPRO, s.r.o.) oproti studii původní (Ing. Kaňka) nebyly dosud nijak hodnověrně prověřeny a vyřízeny. Stavebník pouze prostě převzal účelové konstatování firmy STOPRO, s.r.o., že sousední bytový objekt (U Nikolajky č. p. 382) je „nevhodně“ postaven. Zcela opomenul konstatování účastníků územního řízení, že změny umisťované stavby nebyly hlavním rozdílem při zpracování obou studií, ale že ta následná byla již účelově zadána tak, „aby to vyšlo“.
Podrobný popis slabých míst projektu a našich připomínek, který předkládáme Odboru územního rozhodování na Praze 5, najdete v příloze tiskové zprávy.
Kontakt pro novináře
Klára Nademlýnská, obyvatelka Nikolajky
tel: 777 173 552 email: klaranademlynska@klaranademlynska.cz
Marie Udal, obyvatelka Nikolajky
tel: 602 282 002, email:mudal@genesyslab.co.uk
Petr Kužvart, právník zastupující občanské sdružení Ateliér pro životní prostředí
tel: 241 432 972
www.nikolajka.cz
Příloha: Připomínky k územnímu řízení na projekt firmy Central Group v ulici U Nikolajky, Praha – Smíchov
1. Připomínky ke světelně-technické studii
Ze světelně-technické studie od pana Ing. Kaňky, Ph.D., vyplývá následující:
- V místnosti 1.25 – B1 a místnostech 1.35 a 1.33 – C1 (vše jsou obytné místnosti v sousedním objektu „rezidence Nikolajka“) bude výstavbou objektu firmy Central Group snížena hodnota činitele denního osvětlení pod hodnotu požadovanou ČSN 730580-2. Ing. Kaňka, Ph.D., v této studii navrhuje zvětšit odstup mezi budovami o 25 metrů na celkovou vzdálenost 45 metrů. Ze srovnávacích tabulek ve studii je naprosto jasné, že podmínky denního osvětlení a oslunění jsou v současném stavu vyhovující a vlivem stavby se zhorší až pod úroveň požadovanou ČSN.
- Druhá světelně-technická studie od firmy STOPRO s.r.o. vypracovaná Ing. Kroupou byla doložena až na základě připomínek obyvatel a dle názoru většiny účastníků řízení obsahuje záměrně zaměněné některé koeficienty, jako např. zvýšení koeficientu odraznosti světla vnitřních ploch místností z obvyklé hodnoty 0,50 na hodnotu 0,55 (znamená to snad, že budeme muset vymalovat místnosti reflexní bílou barvou?) a podíl čisté plochy zasklení na skleněné ploše okna z původních 75 % na 85 % (což evidentně neodpovídá zde osazeným dřevěným oknům), s jasným záměrem vejít se za každou cenu do hodnot požadovaných normou ČSN 730580-2 pro místnost 1.25 – B1 a místnosti 1.35 a 1.33 – C1. Dle našeho názoru fakt, že si autor druhé technické studie tzv. pohrál s čísly, neznamená, že po ukončení výstavby budou obytné místnosti těchto dvou výše zmíněných bytových jednotek dostatečně osvětleny, mj. proto, že koeficienty použité ve výpočtu neodpovídají realitě.
- Požadujeme, aby byla stavba firmy Central Group umístěna tak, aby nestínila nejenom bytům v horních patrech, ale také bytovým jednotkám v přízemí. Souhlasíme s názorem Ing. Kaňky, Ph.D., že by se celá stavba měla posunout na vzdálenost 45 metrů. Argumenty o tom, že stávající byty v „rezidenci Nikolajka“ jsou špatně navržené, zde nelze použít, neboť zdejší byty jsou řádně zkolaudovány s vyhovujícími světelně-technickými parametry. Tyto parametry by byly novostavbou firmy Central Group nepřípustně sníženy pod normové hodnoty. Central Group jako investor, který přišel až několik let po kolaudaci sousedního objektu, musí respektovat současný stav a nesmí omezovat vlastnická práva majitelů okolních nemovitostí.
- Eventuálně přijatelným kompromisem by mohlo být odsunutí nejbližší východní fasády o několik metrů od „rezidence Nikolajka“, což by zmírnilo dopad na osvětlení a oslunění sousedícího domu. Výsledné řešení musí být ověřeno světelně-technickým výpočtem denního osvětlení za použití reálných koeficientů.
(Podobné řešení bylo na nátlak sousedů použito například u stavby Vily Mrázovka na protější straně ulice.)
2. Připomínky k dopravnímu řešení
Rozšíření parkovacích míst o dalších 129 v dané oblasti, tj. ve slepé ulici U Nikolajky, zhorší dopravní situaci a vynutí si např. zákaz parkování automobilů na okolních chodnících po obou stranách vozovky. Zároveň téměř znemožní výjezd z ulice U Nikolajky na hlavní komunikaci U Santošky.
Další velmi negativní dopad navrženého řešení na kvalitu sousedních bytů jsme shledali v návrhu vjezdu do garáží domu A do 2. PP v místě těsně sousedícím s pozemkem 2401 a fasádou domu Nikolajka. Vjezd do garáží těsně podél sousedních předzahrádek je krajně nevhodný – předzahrádky zde byly navržené právě proto, že sousedí se zahradou a nikoliv s ulicí. Vjezd do této garáže, který bude sloužit pro cca 50 aut, povede 15 metrů před jedinými okny nájemníků v přízemních bytech objektu Nikolajka.
Požadujeme přemístění vjezdu do uliční fasády (stejně jako další dva vjezdy). Tato varianta je technicky možná – s výhodou zde lze využít přirozeného spádu ulice U Nikolajky.
3. Lokalita
Zástavba těchto svahů nad Smíchovem se směrem vzhůru odlehčuje, mizí bloky, přibývá zeleně. Bloky činžovních domů ve spodní části Smíchova přechází ve viladomy podél ulice U Nikolajky a Na Václavce, v horních partiích kopců pak rodinné vily. Tato přirozená struktura zástavby podpořená i původní parcelací (je stále čitelná na katastrální mapě pod současným projektem) se v celé lokalitě dodržovala cca 100 let. I díky dodržování regulačních pravidel zde vznikla rezidenční čtvrt těch kvalit, které nyní má (o této kvalitě vypovídají i ceny zdejších nemovitostí).
4. Soulad s územním plánem a jeho regulativy
Projekt po formální stránce sice neodporuje územnímu plánu, nicméně zde došlo k hrubému zneužití faktu, že menší východní část pozemku se nachází v území bez regulativů jeho využití. Na těchto cca 40 % plochy pozemku je tak umístěno bez jakýchkoliv ohledů k sousední zástavbě maximum bytů a podlaží. Směšně vedle tohoto faktu působí podrobný výpočet koeficientů v regulované západní části.
5. Urbanistické (ne)kvality projektu
Posuzovaný projekt je umístěn v lokalitě u ulice U Nikolajky, kde veškerá okolní zástavba (opominu-li podobně nevhodný „bytový dům Nikolajka“ z r. 2002) je tvořena viladomy o max. 5 plnohodnotných nadzemních podlažích a max. délce fasády cca 20 m (ve většině případů cca 15 m). Minimální vzdálenost těchto domů od hranic pozemku je cca 5 m, vzájemný odstup cca 10 m. Tímto uspořádáním zástavby je umožněno prostoupení zeleně mezi bytovými domy, dokonalé osvětlení a oslunění bytů a neustále se měnící výhledy na Prahu – vše, co dělá tuto lokalitu výjimečnou.
Umístění dvou monobloků dohromady s více než 110 byty a 60metrovou uliční fasádou popírá veškeré zde zmíněné kvality území. Dalším faktem je zcela neadekvátní hmota objektu a velmi průměrná architektura, která bez hlubšího konceptu sleduje jediný cíl – jak se vyhnout regulovanému území a naplnit pozemek co největším počtem bytů.
Existuje oprávněná obava majitelů okolních nemovitostí, že takto masivní a bezohlednou exploatací uvedených pozemků dojde k výraznému snížení kvalit území (úbytek zeleně, zatížení dopravou – cca 140 garážových stání!!, celková změna charakteru místa – vilová čtvrť se změní v banální městskou ulici). Tím dojde i ke snížení užitné hodnoty okolních nemovitostí a následně i ke snížení jejich ceny.
6. Navrhované řešení
Daná lokalita byla samozřejmě již v době vzniku čtvrti předurčená k budoucí zástavbě. Se zástavbou počítá i územní plán. Dané regulativy (D – „činžovní vily, rozvolněná zástavba městského typu“ a jí odpovídající koeficienty) vycházejí bezpochyby z charakteru okolní zástavby. Počet bytů zde umístěných (objekt B a část objektu A) by zde nepochybně šel umístit i ve formě 3 – 4 viladomů odpovídajících okolí, neboť pozemek je dostatečně velký, je zde možná podlažnost 5 NP + ustupující, koeficient zeleně je 0,55.
Lokalita Nikolajka je jedním ze sedmi smíchovských svahů, na kterém během posledních sta let vyrostla vilová čtvrť plná zeleně. Poslední souvislý pás zeleně v této lokalitě, který lze bez nadsázky považovat za „plíce“ Smíchova, je ale v ohrožení. Stavební úřad po čtyřech letech totiž opět posuzuje návrh společnosti Central Group, která chce v této klidové a urbanisticky velmi hodnotné rezidenční lokalitě postavit rozsáhlý bytový komplex se stovkou bytů, nebytových prostor a 144 parkovacími stáními. Ústní jednání na vydání územního rozhodnutí tohoto projektu nazvaného Obytný soubor „Nová Nikolajka“ proběhlo v pondělí 10. listopadu. Existuje reálné nebezpečí, že tento necitlivý a megalomanský projekt bude nakonec prosazen.
Obyvatelé Nikolajky, kteří již čtvrtým rokem aktivně vystupují proti tomuto projektu, doufají, že Odboru územního rozhodování Prahy 5 výstavba nebude povolena. Stavba svými rozměry a kapacitou naprosto nevyhovuje charakteru okolní zástavby, kterou tvoří vily a viladomy obklopené zelení. Předložený projekt svým charakterem hrubě naruší urbanistický ráz celé čtvrti. Znehodnoceny by byly nejen přírodní prvky, ale veškerá kulturní a estetická i urbanistická hodnota současného souboru staveb,“ řekl Petr Kužvart, právník zastupující občanské sdružení Ateliér pro životní prostředí i některé rezidenty ze sousedství, který podporuje protesty obyvatel Nikolajky.
Územní plán Prahy předpokládá na Nikolajce „kobercové rodinné domy, skupinové rodinné domy a činžovní vily“. Definice činžovní vila přitom jasně říká, že se jedná o „samostatnou stavbu na vymezeném pozemku, nemovitost nepřevyšující čtyři nadzemní podlaží“. Jeden ze dvou domů, který chce postavit společnost Central Group, má však mít až šest podlaží a pojmout zhruba 296 obyvatel!
„Podle odborných propočtů navrhovaná výstavba zastíní sousední budovy, zhorší dopravní situaci ve čtvrti a negativně ovlivní ceny okolních nemovitostí,“ dodala známá módní návrhářka Klára Nademlýnská, která patří mezí místní rezidenty, kteří se stavbou nesouhlasí. Řešením by byla výstavba méně rozsáhlých objektů, které by citlivě zapadaly do okolí. „Pokud zde investor postaví několik viladomů obklopených zahradami, je vše v pořádku a úbytek plnohodnotných zelených ploch na rostlém terénu nemusí být markantní. Musí být proto vyhotoven projekt, který bude v souladu s urbanistickým charakterem prostoru Nikolajky i s regulativy územního plánu, nikoli jen komerčními zájmy investora,“ řekla Marie Udal, další z mnoha obyvatelů Nikolajky, kteří se snaží necitlivému projektu zabránit.
Existují nicméně oprávněné obavy, že investor, společnost Central Group, se bude snažit stávající necitlivou variantu prosadit ze všech sil, protože méně ambiciózní varianta není natolik investičně zajímavá. Investor totiž znovu zažádal o povolení, aniž by projekt výrazněji upravil. Podle obyvatel Nikolajky má však plán výstavby celou řadu zásadních trhlin, na které formou námitek poukázali v rámci probíhajícího územního řízení:
Nadměrná zátěž pro okolí
Rozsáhlý bytový komplex se stovkou bytů, nebytovými prostory a 144 parkovacími stáními představuje pro okolní zástavbu neúměrnou zátěž. Takové výrazné zvyšování míry využití území tím, že nová zástavba dosahuje limitů vytížení, je neadekvátní. Z hlediska urbanistického a architektonického stavu lokality je takové řešení neobhajitelné: vznik nesourodého konglomerátu původních staveb a nové zástavby zcela jiného charakteru, objemu, délky fasád a výšky provázený výrazným úbytkem ploch zeleně na rostlém terénu.
Zásah do památkové zóny
Stavební pozemek je součástí památkové zóny Smíchov, kterou vymezuje obecně závazný předpis, kterým je vyhl. č. 10/1993 Sb. HMP. Výslovným předmětem ochrany je podle něj urbanistická struktura zástavby lokality, historický půdorys a jemu odpovídající hmotová a prostorová skladba. Při stavebních činnostech v zóně je povinností zohlednit stávající měřítko zástavby i prostorové uspořádání a novostavby musí být přiměřené památkovému významu zóny. To předmětný záměr prokazatelně nesplňuje.
Názornou pomůcku ke zjištění výrazně rušivého a nepřijatelného dopadu navrhované stavby do stávající urbanistické a architektonické struktury zástavby v lokalitě dodal v rámci DÚR sám stavebník, když nechal zpracovat řezy a pohledy, jež vedle půdorysu dokonale ukazují několikanásobný rozsah půdorysu zamýšleného bytového souboru a výraznou délku fasád.
Kouzla s čísly u nevyhovujícího denního osvětlení
Projekt vykazuje také technické nedostatky. Plánovaný projekt například zastíní sousedící budovu tak, že poruší přípustnou normu ČSN 730580-2. Ze světelně technické studie Ing. Kaňky Ph.D (leden 2004) jasně vyplývá, že podmínky denního osvětlení a oslunění se výstavbou zhorší až pod úroveň požadovanou ČSN 730580-2, tedy způsobem, který zákon nepřipouští. Studie Ing. Kaňky, Ph.D., navrhuje zvětšit odstup mezi budovami o 25 metrů na celkovou vzdálenost 45 metrů.
Autoři projektu se s tímto faktem vyrovnali po svém – jejich studie předpokládá, že obyvatelé sousedních bytů budou mít pokoje vymalovány reflexní bílou barvou a zvětší svá okna. Namítané účelové manipulace se vstupními údaji a předpoklady v novější studii (STOPRO, s.r.o.) oproti studii původní (Ing. Kaňka) nebyly dosud nijak hodnověrně prověřeny a vyřízeny. Stavebník pouze prostě převzal účelové konstatování firmy STOPRO, s.r.o., že sousední bytový objekt (U Nikolajky č. p. 382) je „nevhodně“ postaven. Zcela opomenul konstatování účastníků územního řízení, že změny umisťované stavby nebyly hlavním rozdílem při zpracování obou studií, ale že ta následná byla již účelově zadána tak, „aby to vyšlo“.
Podrobný popis slabých míst projektu a našich připomínek, který předkládáme Odboru územního rozhodování na Praze 5, najdete v příloze tiskové zprávy.
Kontakt pro novináře
Klára Nademlýnská, obyvatelka Nikolajky
tel: 777 173 552 email: klaranademlynska@klaranademlynska.cz
Marie Udal, obyvatelka Nikolajky
tel: 602 282 002, email:mudal@genesyslab.co.uk
Petr Kužvart, právník zastupující občanské sdružení Ateliér pro životní prostředí
tel: 241 432 972
www.nikolajka.cz
Příloha: Připomínky k územnímu řízení na projekt firmy Central Group v ulici U Nikolajky, Praha – Smíchov
1. Připomínky ke světelně-technické studii
Ze světelně-technické studie od pana Ing. Kaňky, Ph.D., vyplývá následující:
- V místnosti 1.25 – B1 a místnostech 1.35 a 1.33 – C1 (vše jsou obytné místnosti v sousedním objektu „rezidence Nikolajka“) bude výstavbou objektu firmy Central Group snížena hodnota činitele denního osvětlení pod hodnotu požadovanou ČSN 730580-2. Ing. Kaňka, Ph.D., v této studii navrhuje zvětšit odstup mezi budovami o 25 metrů na celkovou vzdálenost 45 metrů. Ze srovnávacích tabulek ve studii je naprosto jasné, že podmínky denního osvětlení a oslunění jsou v současném stavu vyhovující a vlivem stavby se zhorší až pod úroveň požadovanou ČSN.
- Druhá světelně-technická studie od firmy STOPRO s.r.o. vypracovaná Ing. Kroupou byla doložena až na základě připomínek obyvatel a dle názoru většiny účastníků řízení obsahuje záměrně zaměněné některé koeficienty, jako např. zvýšení koeficientu odraznosti světla vnitřních ploch místností z obvyklé hodnoty 0,50 na hodnotu 0,55 (znamená to snad, že budeme muset vymalovat místnosti reflexní bílou barvou?) a podíl čisté plochy zasklení na skleněné ploše okna z původních 75 % na 85 % (což evidentně neodpovídá zde osazeným dřevěným oknům), s jasným záměrem vejít se za každou cenu do hodnot požadovaných normou ČSN 730580-2 pro místnost 1.25 – B1 a místnosti 1.35 a 1.33 – C1. Dle našeho názoru fakt, že si autor druhé technické studie tzv. pohrál s čísly, neznamená, že po ukončení výstavby budou obytné místnosti těchto dvou výše zmíněných bytových jednotek dostatečně osvětleny, mj. proto, že koeficienty použité ve výpočtu neodpovídají realitě.
- Požadujeme, aby byla stavba firmy Central Group umístěna tak, aby nestínila nejenom bytům v horních patrech, ale také bytovým jednotkám v přízemí. Souhlasíme s názorem Ing. Kaňky, Ph.D., že by se celá stavba měla posunout na vzdálenost 45 metrů. Argumenty o tom, že stávající byty v „rezidenci Nikolajka“ jsou špatně navržené, zde nelze použít, neboť zdejší byty jsou řádně zkolaudovány s vyhovujícími světelně-technickými parametry. Tyto parametry by byly novostavbou firmy Central Group nepřípustně sníženy pod normové hodnoty. Central Group jako investor, který přišel až několik let po kolaudaci sousedního objektu, musí respektovat současný stav a nesmí omezovat vlastnická práva majitelů okolních nemovitostí.
- Eventuálně přijatelným kompromisem by mohlo být odsunutí nejbližší východní fasády o několik metrů od „rezidence Nikolajka“, což by zmírnilo dopad na osvětlení a oslunění sousedícího domu. Výsledné řešení musí být ověřeno světelně-technickým výpočtem denního osvětlení za použití reálných koeficientů.
(Podobné řešení bylo na nátlak sousedů použito například u stavby Vily Mrázovka na protější straně ulice.)
2. Připomínky k dopravnímu řešení
Rozšíření parkovacích míst o dalších 129 v dané oblasti, tj. ve slepé ulici U Nikolajky, zhorší dopravní situaci a vynutí si např. zákaz parkování automobilů na okolních chodnících po obou stranách vozovky. Zároveň téměř znemožní výjezd z ulice U Nikolajky na hlavní komunikaci U Santošky.
Další velmi negativní dopad navrženého řešení na kvalitu sousedních bytů jsme shledali v návrhu vjezdu do garáží domu A do 2. PP v místě těsně sousedícím s pozemkem 2401 a fasádou domu Nikolajka. Vjezd do garáží těsně podél sousedních předzahrádek je krajně nevhodný – předzahrádky zde byly navržené právě proto, že sousedí se zahradou a nikoliv s ulicí. Vjezd do této garáže, který bude sloužit pro cca 50 aut, povede 15 metrů před jedinými okny nájemníků v přízemních bytech objektu Nikolajka.
Požadujeme přemístění vjezdu do uliční fasády (stejně jako další dva vjezdy). Tato varianta je technicky možná – s výhodou zde lze využít přirozeného spádu ulice U Nikolajky.
3. Lokalita
Zástavba těchto svahů nad Smíchovem se směrem vzhůru odlehčuje, mizí bloky, přibývá zeleně. Bloky činžovních domů ve spodní části Smíchova přechází ve viladomy podél ulice U Nikolajky a Na Václavce, v horních partiích kopců pak rodinné vily. Tato přirozená struktura zástavby podpořená i původní parcelací (je stále čitelná na katastrální mapě pod současným projektem) se v celé lokalitě dodržovala cca 100 let. I díky dodržování regulačních pravidel zde vznikla rezidenční čtvrt těch kvalit, které nyní má (o této kvalitě vypovídají i ceny zdejších nemovitostí).
4. Soulad s územním plánem a jeho regulativy
Projekt po formální stránce sice neodporuje územnímu plánu, nicméně zde došlo k hrubému zneužití faktu, že menší východní část pozemku se nachází v území bez regulativů jeho využití. Na těchto cca 40 % plochy pozemku je tak umístěno bez jakýchkoliv ohledů k sousední zástavbě maximum bytů a podlaží. Směšně vedle tohoto faktu působí podrobný výpočet koeficientů v regulované západní části.
5. Urbanistické (ne)kvality projektu
Posuzovaný projekt je umístěn v lokalitě u ulice U Nikolajky, kde veškerá okolní zástavba (opominu-li podobně nevhodný „bytový dům Nikolajka“ z r. 2002) je tvořena viladomy o max. 5 plnohodnotných nadzemních podlažích a max. délce fasády cca 20 m (ve většině případů cca 15 m). Minimální vzdálenost těchto domů od hranic pozemku je cca 5 m, vzájemný odstup cca 10 m. Tímto uspořádáním zástavby je umožněno prostoupení zeleně mezi bytovými domy, dokonalé osvětlení a oslunění bytů a neustále se měnící výhledy na Prahu – vše, co dělá tuto lokalitu výjimečnou.
Umístění dvou monobloků dohromady s více než 110 byty a 60metrovou uliční fasádou popírá veškeré zde zmíněné kvality území. Dalším faktem je zcela neadekvátní hmota objektu a velmi průměrná architektura, která bez hlubšího konceptu sleduje jediný cíl – jak se vyhnout regulovanému území a naplnit pozemek co největším počtem bytů.
Existuje oprávněná obava majitelů okolních nemovitostí, že takto masivní a bezohlednou exploatací uvedených pozemků dojde k výraznému snížení kvalit území (úbytek zeleně, zatížení dopravou – cca 140 garážových stání!!, celková změna charakteru místa – vilová čtvrť se změní v banální městskou ulici). Tím dojde i ke snížení užitné hodnoty okolních nemovitostí a následně i ke snížení jejich ceny.
6. Navrhované řešení
Daná lokalita byla samozřejmě již v době vzniku čtvrti předurčená k budoucí zástavbě. Se zástavbou počítá i územní plán. Dané regulativy (D – „činžovní vily, rozvolněná zástavba městského typu“ a jí odpovídající koeficienty) vycházejí bezpochyby z charakteru okolní zástavby. Počet bytů zde umístěných (objekt B a část objektu A) by zde nepochybně šel umístit i ve formě 3 – 4 viladomů odpovídajících okolí, neboť pozemek je dostatečně velký, je zde možná podlažnost 5 NP + ustupující, koeficient zeleně je 0,55.
Online diskuse
Redakce Ekolistu vítá čtenářské názory, komentáře a postřehy. Tím, že zde publikujete svůj příspěvek, se ale zároveň zavazujete dodržovat pravidla diskuse. V případě porušení si redakce vyhrazuje právo smazat diskusní příspěvěk
