Petr Svoboda: Bytový areál v Dalejském údolí?

Máloco začíná být v Praze tak vzácné jako poklidné oázy přírody, kam může člověk na chvíli uniknout z blázince velkoměsta, dívat se do stromů a nevidět přitom domy a auta. Těch míst už v Praze moc nezbývá. Jedním z posledních je malebné údolí táhnoucí se téměř 10 km podél Dalejského potoka z Řeporyjí až na Barrandov k Vltavě. Jeho první část začíná nedaleko románského kostelíku sv. Petra a Pavla v Řeporyjích a nazývá se Dalejské údolí. Právě tady, přibližně 500 metrů východně od okraje zástavby Městské části (MČ) Praha-Řeporyje, uprostřed zeleně a doslova pár metrů od Dalejského potoka i oblíbené zelené turistické stezky zamýšlí italský developer vybudovat na místě zbořenin bývalého Trunečkova mlýna rozsáhlý bytový komplex. Tvarem a vzhledem připomíná starý mlýn, ale obsahem má jít o luxusní areál čtyř bytových domů se třemi nadzemními podlažími o zastavěné ploše 1438 m², s 11 velkometrážními byty o výměře od cca 120 m² do 270 m², s prodejnou a podzemní garáží pro 24 automobilů. Příjezd má vést ze západu od Řeporyjí po úzké asfaltce Mládkova, která je v současné době hlavní cestou vedoucí do Dalejského údolí. Z Mládkovy ulice, asi po 400 metrech východně od okraje zástavby, se má odpojit nová betonová příjezdová komunikace vedoucí v délce asi 100 metrů přímo k bytovému komplexu. V rámci záměru má dojít i k „rekonstrukci“ a rozšíření Mládkovy ulice tak, aby byla schopná pojmout zvýšenou dopravní zátěž z automobilů přijíždějících k areálu. A aby výletníci a cyklisté mířící do Dalejského údolí nepřekáželi zvýšenému provozu, mají být z Mládkovy ulice převedeni na další nově vybudovanou komunikaci, která má vést jižně, dvakrát křížit Dalejský potok a nakonec štrádovat přímo pod okny nového fajnového bydlení.

Původní, megalomanský projekt s 28 byty nechal investor takticky upravit a dokázal si opatřit dva klíčové podklady, které jsou nutné pro zahájení územního řízení u stavebního úřadu: kladné stanovisko odboru územního rozvoje pražského Magistrátu z června 2020 z hlediska územního plánu a kladné stanovisko Agentury ochrany přírody a krajiny z prosince 2021. V současné době má investor podanou žádost o vydání územního rozhodnutí na stavebním úřadu (Úřadu MČ Praha 13) a doplňuje zbývající podklady pro územní rozhodnutí. Dokázal se dohodnout i se současnou garniturou na MČ Praha-Řeporyje, která drží klíč k celému záměru: je totiž správcem komunikace Mládkova, která je jedinou možnou příjezdovou cestou k bytovému areálu a kterou bude nutné kvůli záměru upravit a rozšířit. Vedení městské části připravuje s investorem smlouvou, v níž chce městská část dát k tomu souhlas.

Proč je připravovaný záměr nepřijatelný a co se s tím dá dělat?

Pokud byste přišli na místo současného Trunečkova mlýna někdy v červnu, budete mít podobný pocit, jako když američtí cestovatelé v 19. století objevili ruiny pyramid starověkého mayského města Tikal kdesi v Guatemale. V bujné zeleni lužního lesa, vzrostlých jasanů, vrb a kvetoucích hlohů trčí rozpadlé zdi někdejší hospodářské budovy. Příroda si již z velké části vzala zpět, co bylo kdysi její. A návštěvník se nemůže zbavit pocitu nechuti i zmaru nad tím, jak bohaté velkoměsto, jako je Praha, nedokáže podobná místa ani 32 let po revoluci získat a zkultivovat s citem k někdejší architektuře a respektem k přírodě a nechává je zpustnout jako ruský venkov. Zdá se, že dokáže jen jediné: ponechat je jako kořist developerským dravcům a umýt si přitom ruce jako Pilát.

Z pohledu pražského územního plánu je záměr umístěn v zastavitelné ploše SV „všeobecně smíšené“. Regulativy pro tento druh plochy sice obecně podobné stavby připouštějí, ale zároveň stanoví, že je nepřípustné využití, které je „v rozporu s charakterem lokality“. Jinak řečeno, obecné regulativy jsou korigovány charakterem konkrétního místa. Územní plán pak představuje jen základní rovinu regulace výstavby. Druhou, přísnější rovinu představují předpisy v oblasti ochrany přírody a krajiny. Z jejich pohledu se místo záměru nachází v mimořádně cenné lokalitě z několika důvodů.

Celé okolní území je součástí přírodního parku Prokopské a Dalejské údolí o rozloze více než 200 ha. Jeho hlavním účelem je ochrana krajinného rázu údolí potoka, skal a mozaiky teplomilných lesů a starých zarůstajících lomů. Příslušné nařízení č. 10/2014 Sb. hl. m. Prahy v čl. 15 sice dovoluje v přírodních parcích výjimečně umísťovat tzv. dostavby stávajících sídelních útvarů v souladu s územním plánem, ovšem jen za podmínky, že „nenaruší charakter lokality“ a že budou „plně respektovat“ jak její „kulturní identitu“, tak její „osobité krajinné a přírodní znaky“.

Osobité přírodní znaky lokality bývalého Trunečkova mlýna představují dvě další ekologicky i esteticky hodnotné části krajiny. Jednak vodní tok Dalejského potoka a jeho údolní niva, což je rovina, která se táhne podél jeho břehů a je pravidelně zaplavována povodněmi a zarostlá lužním lesem. Podle zákona o ochraně přírody a krajiny jsou vodní toky i údolní nivy významnými krajinnými prvky, které se smějí využívat jen tak, aby „nebyla narušena jejich obnova a nedošlo k ohrožení nebo oslabení … jejich ekologicko-stabilizační funkce“. Dále je to národní přírodní památka Dalejský profil, chránící odkryvy rozmanitých typů skal s nalezišti zkamenělin. V ochranném pásmu této přírodní památky, které je podle zákona široké 50 metrů, se nachází podstatná část plánovaného záměru, včetně nové příjezdové komunikace. Pražská vyhláška č. 3/1982, kterou byla tato památka zřízena, přitom ve svém čl. 4 stanoví, že v ochranném pásmu „není dovoleno provádět jakoukoli výstavbu kromě staveb sloužících lesnímu hospodářství“. S tímto ustanovením se stanovisko Agentury z prosince 2021 vypořádalo metodou kulatého čtverečku. Na jednu stranu konstatovalo, že „před zahájením stavby bude nutné provést demolici zbytků historických staveb“ a že „za zcela novou stavbu v území lze považovat novou účelovou komunikaci, sloužící k přístupu k obytnému areálu ze západní strany“. Na druhou stranu však dospělo k závěru, že „soubor obytných staveb nepřestavuje novou stavbu“ ve smyslu čl. 4 vyhlášky z roku 1982.

To, že plánovaný záměr je v příkrém rozporu s „charakterem lokality“ i jejími „osobitými krajinnými a přírodními znaky“, je zřejmé každému vnímavému člověku, kdo je jen ochoten tento rozpor vidět.

Pokud bychom se podívali na současný charakter lokality, jsme v džungli lužního lesa, v níž se pomalu ztrácejí ruiny někdejšího mlýna. Nový bytový areál by tak narušil současný charakter lokality podobně, jako by přírodní lokalitu Tikalu narušila výstavba moderního mrakodrapu. Pokud bychom se pak podívali na původní charakter lokality, pak je evidentní, že starý mlýn z počátku 19. století je něco úplně jiného než moderní bytový komplex. Původní charakter lokality a její kulturní identita byly určeny budovou venkovského mlýna s extenzivní hospodářskou funkcí a několika povozy či vejtřaskami denně, přivážejícími a odvážejícími pytle s obilím nebo moukou, ale rozhodně nikoli souborem 4 moderních bytových domů s desítkami obyvatel i aut, jež mají každý den ráno odjíždět a večer přijíždět po silnici Dalejským údolím. Takový záměr rozvrátí charakter lokality, a na takové místo zkrátka vůbec nepatří. Vrcholem necitlivosti je pak podzemní podlaží s garážemi, které doslova přeřízne životadárnou údolní nivu coby zdrojnici podzemních vod a zničí její stabilizační funkci. Všechny ty vznešené řeči politiků a úředníků o tom, jak musíme chránit vodu a zadržovat ji v krajině, tak zde můžete spláchnout do potoka, ne-li rovnou do záchodu. A nad tím vším se vznáší to nejdůležitější z hlediska veřejného zájmu: tisíce Pražanů už v Dalejském údolí nenajdou útočiště pro poklidné procházky v přírodě, ale zase jen další barák a auta.

To, že úřady i městská část nejsou v Praze schopné či ochotné podobným developerským manýrům čelit, je smutným obrazem toho, že neslouží zákonu a veřejnému zájmu, ale podvolují se privátním zájmům byznysu. Agentura i Magistrát se hájí zhruba tím, že investor svůj projekt omezil a že mu vlastně nemohou odepřít souhlas. Městská část v čele excentrickým starostou Novotným pak říká v podstatě to, že musí respektovat developerovo soukromé vlastnictví. Obojí jsou jen falešné výmluvy. Právní předpisy při regulaci výstavby nestanoví vždy jen kategorické zákazy, ale častěji spíše jen obecnější směrnice či hlediska s neurčitými právními pojmy, jako je právě soulad s „charakterem lokality“ či jejími „osobitými krajinnými a přírodními znaky“ apod. Ty pak musí státní správa vykládat s respektem k jejich smyslu a účelu v souladu s příslušným veřejným zájmem a nesmí je - obrazně řečeno - natahovat jako gumu od tepláků, aby se do nich vešla sebevětší zadnice. A pokud určitý stavební projekt do těchto obecnějších směrnic či hledisek nezapadá, investor nemá vůči úřadům právo na to, aby mu s jeho projektem vyhověly. Městská část je pak od toho, aby mimo jiné při správě svých komunikací, jako je ulice Mládkova, chránila především zájmy svého území a „potřeby svých občanů“, jak to stanoví § 2 zákona o hlavním městě Praze. A není její povinností dávat souhlas k rekonstrukci, natož k rozšíření ulice ve prospěch rozmařilého developerského záměru.

Místním občanům tak teď nezbývá nic jiného, než aby se jako vlastníci sousedních dotčených pozemků a staveb, zejména v ulici Mládkova, nebo prostřednictvím svých spolků pokusili účastnit probíhajícího územního řízení před stavebním úřadem, popřípadě správního řízení, které ve věci může vést Agentura. A aby se pak bránili cestu odvolání u nadřízených orgánů, případně i žalob u správních soudů. Nejnovější judikatura dovoluje spolkům složeným z místních občanů podat žalobou proti pravomocnému územní rozhodnutí i v případě, že spolek předtím neměl postavení účastníka v předchozím územním řízení. V těchto věcech jsou nyní aktivní místní spolky. Ty iniciovaly před několika týdny podání podnětů na Ministerstvo životního prostředí a domáhají se zrušení stanoviska Agentury pro rozpor se zákonem. Místní obyvatelé pak připravují to nejdůležitější: referendum, v němž budou moci občané MČ Praha-Řeporyje na podzim rozhodnout, zda se záměrem souhlasí a zda orgány městské části budou povinny proti obytnému komplexu v Dalejském údolí aktivně vystupovat.

Autor je vysokoškolským učitelem a advokátem, který ve věci zastupuje místní spolky.

---

reklama

---